দেশের আবাসন খাতে প্রতি বছর প্রায় ২৫ হাজার কোটি টাকার ফ্ল্যাট-অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি হয়। এ বেচাকেনায় ব্যাংক ও আর্থিক প্রতিষ্ঠান থেকে ঋণ যায় ৭-৮ হাজার কোটি টাকা। সে হিসাবে আবাসন খাতের এ বাজারের দুই-তৃতীয়াংশই এখনো অনানুষ্ঠানিক বা নগদে লেনদেন হয়। অথচ উন্নত ও উন্নয়নশীল প্রায় সব দেশেই আবাসন খাতের বেচাকেনা হয় ব্যাংক খাতের মাধ্যমে। ব্যাংক থেকে স্বল্প সুদের দীর্ঘমেয়াদি ঋণ নিয়েই গ্রাহকরা ফ্ল্যাট-অ্যাপার্টমেন্ট কেনেন।
বাংলাদেশ ব্যাংক, রিয়েল এস্টেট অ্যান্ড হাউজিং অ্যাসোসিয়েশন অব বাংলাদেশ (রিহ্যাব) ও বিভিন্ন গবেষণা সংস্থার তথ্য বিশ্লেষণ করে দেখা যায়, রিহ্যাবের সদস্যভুক্ত কোম্পানিগুলো প্রায় ৩০ লাখ ফ্ল্যাট বিক্রি করেছে। কিন্তু এসব ফ্ল্যাট বিক্রিতে ব্যাংক থেকে ঋণ গেছে খুবই কম। কেন্দ্রীয় ব্যাংকের তথ্য বলছে, চলতি বছরের সেপ্টেম্বর পর্যন্ত দেশের ব্যাংকগুলো থেকে মাত্র ৯৩ হাজার ৩৮১ গ্রাহক নগরাঞ্চলে ফ্ল্যাট কেনায় ঋণ নিয়েছেন। এসব গ্রাহকের বিপরীতে বিতরণকৃত ঋণের স্থিতি ছিল ৩১ হাজার ৬৬৫ কোটি টাকা। সে হিসাবে প্রতিজন গ্রাহক গড়ে প্রায় ৩৪ লাখ টাকা ঋণ নিয়েছেন।
আবাসন খাত বিশেষজ্ঞ, ব্যাংকারসহ খাতসংশ্লিষ্টরা বলছেন, উন্নত দেশগুলোয় আবাসন খাতের বিকাশ হয় ব্যাংক ঋণের ওপর নির্ভর করে। ইউরোপ বা আমেরিকার শহরগুলোয় বসবাসকারী নিম্ন-মধ্যবিত্তরাও বাড়ি বা ফ্ল্যাটের মালিক হতে পারেন। এক্ষেত্রে নাগরিকদের প্রধান ভরসাস্থল হলো ব্যাংক। সেসব শহরে খুব সহজেই দীর্ঘমেয়াদি ও স্বল্প সুদের আবাসন ঋণ পাওয়া যায়। গ্রাহকদের চাহিদার বিচারে ৮০০-১০০০ বর্গফুটের দৃষ্টিনন্দন ফ্ল্যাটও নির্মাণ করে আবাসন কোম্পানিগুলো। কিন্তু এক্ষেত্রে বাংলাদেশের অবস্থান পুরোপুরি বিপরীত। এখানে ফ্ল্যাট কেনাবেচার ক্ষেত্রে ব্যাংকের সংযোগ বাড়লে খাতটি আরো বেশি বিকশিত হতো। এ খাতের বিদ্যমান অস্বচ্ছতাও কমে আসত। কম সুদে ব্যাংক ঋণ নিশ্চিত হওয়ায় মধ্যবিত্তের ফ্ল্যাট কেনার স্বপ্নের বাস্তবায়ন ঘটত।
সারা বিশ্বেই ব্যাংক ঋণ দেয়ার ক্ষেত্রে আবাসন খাত তুলনামূলক নিরাপদ হিসেবে স্বীকৃত। কারণ এ খাতে ঋণের বিপরীতে ক্রয়কৃত ফ্ল্যাট তথা পর্যাপ্ত জামানত থাকে। গ্রাহক ঋণ পরিশোধে ব্যর্থ হলে জামানতের সম্পদ বিক্রি করে ঋণ আদায় সহজ হয়। এ খাতে বিতরণকৃত ঋণের বিপরীতে সঞ্চিতি (প্রভিশন) সংরক্ষণের হারও কম। এতসব সুযোগ-সুবিধা থাকার পরও বাংলাদেশে হোম লোনের বাজার বড় হচ্ছে না। এর প্রধান কারণ ফ্ল্যাট কেনার ক্ষেত্রে ঘুস-দুর্নীতির মাধ্যমে অর্জিত অর্থই বেশি ব্যয় হচ্ছে। এজন্য গ্রাহকরা নগদ লেনদেনেই বেশি স্বচ্ছন্দবোধ করছেন। ফ্ল্যাটের নিবন্ধন ফি বেশি হওয়া, ব্যাংক ঋণের উচ্চ সুদ, ঋণ পেতে ভোগান্তিসহ অন্যান্য প্রতিবন্ধকতাও এক্ষেত্রে দায়ী বলে মনে করা হয়।
ফ্ল্যাট বেচাকেনার নিবন্ধন ফি বেশি হওয়ায় গ্রাহকরা ব্যাংক বিমুখ হচ্ছেন বলে মনে করেন মিউচুয়াল ট্রাস্ট ব্যাংকের ব্যবস্থাপনা পরিচালক সৈয়দ মাহবুবুর রহমানও। বণিক বার্তাকে তিনি বলেন, ‘সারা বিশ্বে অাবাসন খাতে ফ্ল্যাট বা বাড়ি কেনাবেচা অনেকটাই ব্যাংকনির্ভর। কিন্তু বাংলাদেশ এক্ষেত্রে ব্যতিক্রম। এখানে বেশির ভাগ বেচাকেনা নগদে লেনদেন হয়। কারণ গ্রাহকরা ফ্ল্যাট কেনেন ৫ কোটি টাকার, কিন্তু নিবন্ধনের সময় মূল্য দেখান ১ কোটি। এর প্রধান কারণ ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রেশনের ফি অস্বাভাবিক বেশি। ফি বেশি হওয়ায় গ্রাহকরা ফ্ল্যাটের প্রকৃত মূল্য দেখান না। এ কারণে তারা ব্যাংক ঋণ নিতে আগ্রহী হন না। আবার অনেকে অপ্রদর্শিত অর্থ কিংবা ঘুস-দুর্নীতির মাধ্যমে উপার্জিত অর্থে ফ্ল্যাট বা বাড়ি কেনেন। এ কারণেও তারা ব্যাংক থেকে দূরে থাকতে স্বচ্ছন্দবোধ করেন।’
ফ্ল্যাট কেনা বা বাড়ি নির্মাণে দেয়া ঋণের সুদহার বেশি হওয়ার কারণেও গ্রাহকরা ব্যাংকবিমুখ হচ্ছেন বলে জানান সৈয়দ মাহবুবুর রহমান। তিনি বলেন, ‘বিশ্বের বিভিন্ন দেশে আবাসন খাতে ঋণ দেয়ার জন্য বিশেষায়িত প্রতিষ্ঠান গড়ে ওঠে। কারণ এ খাতে ঋণের মেয়াদ দীর্ঘ হয়। কিন্তু বাংলাদেশে এ ধরনের বিশেষায়িত প্রতিষ্ঠানের সংখ্যা খুবই নগণ্য। সরকারি-বেসরকারি মাত্র তিনটি বিশেষায়িত আর্থিক প্রতিষ্ঠান আবাসন খাতে ঋণ দেয়। এ প্রতিষ্ঠানগুলোর পাশাপাশি ব্যাংকগুলো ঋণ দিলেও সেটির সুদহার বেশি। সরকার উদ্যোগী হলে আবাসন খাতে স্বল্প সুদে ঋণ দেয়ার সুযোগ আছে। জমির অস্বাভাবিক মূল্যবৃদ্ধির কারণে ফ্ল্যাটের দাম বেড়ে যাচ্ছে। এ মূল্যবৃদ্ধির ক্ষেত্রে সরকারের নীতিরও দায় আছে।’
কেন্দ্রীয় ব্যাংকের তথ্যানুযায়ী, নগরাঞ্চলের পাশাপাশি গ্রামীণ অঞ্চলের আবাসনেও ব্যাংকগুলো ঋণ দিচ্ছে। গত বছরের সেপ্টেম্বরে গ্রামাঞ্চলে আবাসন ঋণ নেয়া গ্রাহকের সংখ্যা ছিল ৪৪ হাজার ৭৪৩। গ্রামীণ আবাসনের জন্য নেয়া এ ঋণের স্থিতি ছিল ৩ হাজার ৭০৯ কোটি টাকা। গড়ে প্রতিজন গ্রাহক ৮ লাখ ২৯ হাজার টাকা ঋণ পেয়েছেন। অন্যদিকে বাড়ি সংস্কারের জন্য ব্যাংক থেকে ঋণ নিয়েছেন ১ লাখ ৬৪ হাজার ৪৫ জন গ্রাহক। এ গ্রাহকরা ৭ হাজার ৮৩৭ কোটি টাকার ঋণ পেয়েছেন। এক্ষেত্রে গ্রাহকপ্রতি গড়ে ঋণ পেয়েছেন ৪ লাখ ৭৮ হজার টাকা। গত বছরের সেপ্টেম্বর পর্যন্ত আবাসন খাতের কোম্পানিগুলো ব্যাংক থেকে ৩৮ হাজার ৬০১ কোটি টাকার ঋণ নিয়েছে বলে বাংলাদেশ ব্যাংকের প্রতিবেদনে তুলে ধরা হয়। মোট ৬ হাজার ৯৭২টি ব্যাংক হিসাবের বিপরীতে এ ঋণ বিতরণ করা হয়েছে। এক্ষেত্রে ব্যাংক হিসাবপ্রতি বিতরণকৃত ঋণের গড় স্থিতি ৫ কোটি ৫৩ লাখ ৬৬ হাজার টাকা।
মাথাপিছু আয়ের দিক থেকে বিশ্বের শীর্ষ ১০০ দেশের মধ্যেও নাম নেই বাংলাদেশের। উচ্চ ও মধ্যবিত্ত শ্রেণীর দিক থেকেও বিশ্বে বাংলাদেশের অবস্থান তলানির দিকে। বেশি শ্রমের বিপরীতে কম আয়ের পাশাপাশি উচ্চ মূল্যস্ফীতির চাপ মোকাবেলা করতে হচ্ছে এ দেশের মানুষকে। যদিও একেবারেই বিপরীত চিত্র ঢাকাসহ দেশের নগরাঞ্চলের জমির দামে। নিউইয়র্ক, লন্ডনসহ বিশ্বের অনেক আধুনিক ও উন্নত শহরের চেয়েও রাজধানীর গুলশান-বনানীর জমির দাম অনেক বেশি। এখানকার কোনো কোনো ফ্ল্যাট-অ্যাপার্টমেন্টের দামও বিশ্বের সর্বাধুনিক শহরের সমপর্যায়ের। ঢাকার বাইরে চট্টগ্রামসহ দেশের অন্যান্য শহরেও ফ্ল্যাট-প্লটের দাম অস্বাভাবিক হরে বাড়ছে।
খাতসংশ্লিষ্টরা জানান, দেশের আবাসন কোম্পানিগুলোর কার্যক্রম বেশির ভাগ ক্ষেত্রেই রাজধানী ঢাকানির্ভর। ভালো মানের ভবন নির্মাণের সুনাম থাকা কোম্পানিগুলোর ফ্ল্যাটের দাম অনেক বেশি। সেগুলোর আকারও হয় অনেক বড়। বিলাসবহুল ফ্ল্যাট-অ্যাপার্টমেন্টের প্রায় সবই বিক্রি হয় নগদ টাকায়। এক্ষেত্রে ঘুস-দুর্নীতির মাধ্যমে উপার্জিত কালো টাকার ভূমিকাই বেশি। অন্যদিকে মধ্যবিত্তদের জন্য ফ্ল্যাট নির্মাণকারী বেশির ভাগ আবাসন কোম্পানির তৈরি করা ফ্ল্যাট বা ভবনের মান নিম্নমানের। চুক্তি অনুযায়ী যথাযথ মানের উপকরণ ব্যবহার না করা, নির্ধারিত সময়ে ফ্ল্যাট হস্তান্তরে ব্যর্থতা, জমির কাগজপত্র সঠিক না থাকা, ব্যাংক ঋণ না পাওয়াসহ নানা সমস্যা ও প্রতিবন্ধকতার আবর্তে ঘুরপাক খাচ্ছে দেশের মধ্যবিত্ত ও নিম্ন-মধ্যবিত্তদের ফ্ল্যাট বা বাড়ি নির্মাণের স্বপ্ন।
আবাসনকে নাগরিকদের মৌলিক প্রয়োজনীয়তার নিরিখে না দেখার কারণেই বাংলাদেশে ফ্ল্যাটের দাম এত বেশি বলে মনে করেন রাজধানী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের (রাজউক) প্রধান নগর পরিকল্পনাবিদ মো. আশরাফুল ইসলাম। বণিক বার্তাকে তিনি বলেন, ‘উন্নত দেশগুলোর পাশাপাশি স্বল্পোন্নত বিভিন্ন দেশেও নাগরিকদের আবাসনকে মৌলিক প্রয়োজনীয়তা হিসেবে দেখা হয়। এ কারণে সরকারের নীতি প্রণয়ন ও বাস্তবায়নে সেটির প্রতিফলন ঘটে। কিন্তু আমাদের দেশে বাংলাদেশ ব্যাংক আবাসনকে নন-প্রডাক্টিভ সেক্টর হিসেবে আইডেন্টিফাই করে রেখেছে। নন-প্রডাক্টিভ সেক্টরে সাধারণত ব্যাংকগুলো বাণিজ্যিক সুদহারে ঋণ দেয়। এ কারণে দেশের আবাসন খাতে ঋণের সুদহার অস্বাভাবিক বেশি। বিশ্বের কোনো দেশেই এত বেশি সুদে আবাসন খাতে ঋণ দেয়া হয় না। যার ঋণের প্রয়োজন সে এদেশে ঋণ পায় না। এ কারণে আবাসন তাদের জন্য জীবনভর স্বপ্নই থেকে যায়।’
রাজউকের এ প্রধান নগর পরিকল্পনাবিদ জানান, ‘আমাদের যেসব বন্ধু-সহকর্মী ইউরোপ-আমেরিকায় চলে গিয়েছেন, তারা সেখানে অতি সহজেই একটি ফ্ল্যাটের মালিক হতে পেরেছেন। কিন্তু আমাদের আয় দিয়ে ঢাকায় একটি ফ্ল্যাটের স্বপ্ন দেখতে পারছি না। এখানে সমস্যাটি সরকারি-বেসরকারি উভয় দিকে থেকেই। চাহিদার তুলনায় আবাসনের বাজার অনেক ছোট। সরকারের নীতির কারণে জমির দামও এখানে অস্বাভাবিক বেশি। এখানে জমি নিবন্ধন ফিও অস্বাভাবিক। এক শ্রেণীর মানুষ ঘুস-দুর্নীতির মাধ্যমে উপার্জিত অর্থে নগদে ফ্ল্যাট কিনছেন। আর সরকারি আবাসন প্রকল্পগুলো মানুষের চাহিদা পূরণ না করে বরং জমি ব্যবসার উপকরণ হয়ে দাঁড়িয়েছে।’
জমি ও নির্মাণ উপকরণের মূল্যবৃদ্ধির প্রভাবে দেশে ফ্ল্যাট-অ্যাপার্টমেন্টের দামও ক্রমাগত বেড়েছে। কিন্তু মূল্যবৃদ্ধির সঙ্গে সংগতি রেখে ফ্ল্যাট কেনায় ব্যাংক ঋণের আকার বাড়ানো হয়নি। এতে অনেক গ্রাহক ফ্ল্যাট কেনার ক্ষেত্রে বাড়তি ঋণ প্রাপ্তি থেকে বঞ্চিত হচ্ছিলেন। পরিস্থিতি বিবেচনায় চলতি বছরের জানুয়ারিতে ফ্ল্যাট কেনা বা বাড়ি নির্মাণে ব্যক্তিপ্রতি ঋণ অনুমোদন সীমা বাড়িয়েছে বাংলাদেশ ব্যাংক। এখন থেকে ব্যাংকগুলো চাইলে গ্রাহকপ্রতি ৪ কোটি টাকা পর্যন্ত হোম লোন বা গৃহঋণ দিতে পারবে। এক্ষেত্রে বেশকিছু শর্ত জুড়ে দেয়া হয়েছে। শর্ত অনুযায়ী, যেসব ব্যাংকে খেলাপি ঋণের হার ৫ শতাংশের নিচে, সেগুলো ৪ কোটি টাকা পর্যন্ত হোম লোন দিতে পারবে। বাংলাদেশ ব্যাংকের তথ্যানুযায়ী, গত বছরের সেপ্টেম্বর পর্যন্ত ছয়টি ব্যাংকের খেলাপি ঋণ ৫ শতাংশের নিচে ছিল। এ ব্যাংকগুলো হলো ব্র্যাক ব্যাংক, সিটি ব্যাংক, প্রাইম ব্যাংক, ইস্টার্ন ব্যাংক, সিটিজেনস ব্যাংক ও বেঙ্গল কমার্শিয়াল ব্যাংক।
কেন্দ্রীয় ব্যাংকের জারীকৃত প্রজ্ঞাপন অনুযায়ী, যেসব ব্যাংকের খেলাপি ঋণের হার ৫-১০ শতাংশ, সেগুলো গ্রাহকদের ৩ কোটি টাকা পর্যন্ত হোম লোন দিতে পারবে। গত বছরের সেপ্টেম্বর পর্যন্ত ১০ শতাংশের নিচে খেলাপি ঋণ থাকা ব্যাংক ছিল ১১টি। এ ব্যাংকগুলো হলো পূবালী ব্যাংক, মিউচুয়াল ট্রাস্ট ব্যাংক, শাহজালাল ইসলামী ব্যাংক, ঢাকা ব্যাংক, এনসিসি ব্যাংক, উত্তরা ব্যাংক, ট্রাস্ট ব্যাংক, যমুনা ব্যাংক, মিডল্যান্ড ব্যাংক, মেঘনা ব্যাংক ও কমিউনিটি ব্যাংক।
দেশের এ ১৭টি ব্যাংক ছাড়া বাকি ব্যাংকগুলো হোম লোন দিতে পারবে সর্বোচ্চ ২ কোটি টাকা। তবে গত বছরের ডিসেম্বরের খেলাপি ঋণের হার এখনো চূড়ান্ত হয়নি। এ সময়ে কোনো ব্যাংকের খেলাপি ঋণ কমলে সেগুলোর গৃহ ঋণ সীমা বাড়বে বলে বাংলাদেশ ব্যাংক থেকে জানানো হয়। গৃহ ঋণ দেয়ার ক্ষেত্রে ডেট-ইকুইটি রেশিও হলো ৭০:৩০। অর্থাৎ, কোনো ফ্ল্যাটের দাম ১ কোটি টাকা হলে সর্বোচ্চ ঋণ দেয়া যাবে ৭০ লাখ টাকা। বাকি ৩০ লাখ টাকার জোগান দিতে হবে সংশ্লিষ্ট ক্রেতাকে।
দেশে হোম লোন দেয়ার জন্য বিশেষায়িত কোনো ব্যাংক না থাকলেও তিনটি আর্থিক প্রতিষ্ঠান রয়েছে। এর মধ্যে সরকারি খাতের বাংলাদেশ হাউজ বিল্ডিং ফাইন্যান্স করপোরেশন (বিএইচবিএফসি) প্রতিষ্ঠিত হয়েছে কেবল আবাসন খাতে ঋণ দেয়ার জন্য। আর বেসরকারি খাতের ডিবিএইচ ফাইন্যান্স পিএলসি ও ন্যাশনাল হাউজিং ফাইন্যান্স পিএলসি আবাসন খাতে ঋণ দিচ্ছে। তবে দেশে কার্যরত প্রায় সব ব্যাংক ও আর্থিক প্রতিষ্ঠানেরই আবাসন খাতে ঋণ দেয়ার জন্য বিভিন্ন ধরনের প্রডাক্ট রয়েছে।
বাংলাদেশ পরিসংখ্যান ব্যুরোর সর্বশেষ আদমশুমারি অনুযায়ী, দেশে জনসংখ্যা এখন ১৬ কোটির বেশি। যদিও জাতিসংঘের জনসংখ্যা বিভাগের তথ্যানুযায়ী, এ সংখ্যা এরই মধ্যে ১৭ কোটিতে ছাড়িয়েছে। জন্মহার কমলেও জনসাধারণের আয়ু বাড়ায় জনসংখ্যা দ্রুতগতিতে বাড়ছে। এ বিপুল জনসংখ্যার ৪০ শতাংশই এখন শহরে বাস করছে। গত বছরের ১৮ নভেম্বর ‘ওয়ার্ল্ড আরবানাইজেশন প্রসপেক্টাস ২০২৫’ শিরোনামে একটি প্রতিবেদন প্রকাশ করে জাতিসংঘের ডিপার্টমেন্ট অব ইকোনমিক অ্যান্ড সোশ্যাল অ্যাফেয়ার্স (ইকোসক)।
ওই প্রতিবেদন অনুসারে বিশ্বের দ্বিতীয় বৃহত্তম মেগাসিটি ঢাকায় বর্তমানে প্রায় ৩ কোটি ৭০ লাখ মানুষ বাস করে। গত ২৫ বছরে এ শহরের জনসংখ্যা বেড়েছে ১ কোটি ৯২ লাখ। সে হিসাবে প্রতি বছর গড়ে সাড়ে সাত লাখেরও বেশি মানুষ প্রবেশ করছে এ শহরে। প্রতিদিন প্রবেশ করছে ২ হাজার ১০৪ জন। জনসংখ্যা বৃদ্ধির এ প্রবণতা চলতে থাকলে ২০৫০ সাল নাগাদ বিশ্বের বৃহত্তম মেগাসিটিতে রূপান্তর হবে ঢাকা। তখন এ শহরের জনসংখ্যা হবে ৫ কোটি ১৮ লাখ। কিন্তু দ্রুতবর্ধনশীল এ নগরবাসীর জন্য আবাসন নিশ্চিতে সরকারের কার্যকর কোনো পরিকল্পনা নেই।